Articolo tratto da Quattromura del 12/05/2001

Una delle problematiche più diffuse negli ambiti condominiali riguarda le infiltrazioni di acqua piovana dovute alla cattiva impermeabilizzazione dei lastrici solari. In alcuni casi trattasi di coperture pavimentate di proprietà esclusiva dei condomini degli ultimi piani, in altre invece la copertura è di pertinenza dell’intero fabbricato.

Nel primo caso le relative spese di manutenzione, a norma dell’art. 1126 del c.c., vengono ripartite per un terzo a carico dei chi ne ha l’uso esclusivo e per i due terzi a carico di tutti i condomini del fabbricato o della parte di questo a cui il lastrico solare serve . Nei casi in cui la copertura è di proprietà comune a tutti i condomini, invece, le spese per il ripristino dell’impermeabilizzazione vengono ripartite tra tutti i condomini sulla base della tabella generale della proprietà o, in sua assenza, in base al numero dei vani.

Recentemente, soprattutto quando esistono delle proprietà esclusive, si sta diffondendo l’utilizzo di pannelli termici in poliuretano espanso ad ulteriore protezione delle abitazioni sottostanti. Il problema che sorge è quello della ripartizione delle relative spese.

Infatti mentre si discute se trattasi di materia condominiale ordinaria, e quindi approvabile con una maggioranza semplice, oppure di un’innovazione, per la cui approvazione è quindi necessaria una maggioranza assembleare di 2/3 del valore del fabbricato a norma del 5° comma dell’art. 1136 del c.c., alcuni amministratori di condominio considerano tali interventi di competenza dei condomini proprietari sottostanti essendo questi gli unici ad essere avvantaggiati da tale opere.

E’ bene chiarire che esistono diverse contestazioni a tale criterio: innanzi tutto tale intervento è previsto dalla normativa vigente in tema di risparmio energetico, vedi legge 10/91 ed altre, per cui trattasi di imposizioni a carico del condominio non essendo definito l’addebito al singolo condomino; in secondo luogo, la migliore condizione abitativa dell’appartamento dell’ultimo piano dovuta all’utilizzo dei pannelli termici si traduce indirettamente in un vantaggio per tutto il condominio che per un tempo maggiore non verrà chiamato a risarcimenti per danni da infiltrazioni.

Rispetto a qualche anno fa i costi per la manutenzione di un lastrico di copertura sono incrementati in maniera esponenziale per una serie di motivi: in primo luogo i materiali adoperati oggi hanno un resa di gran lunga superiore rispetto a quelli del passato, come il poliuretano espanso oppure le stesse guaine impermeabilizzanti; in secondo luogo si tende ad effettuare interventi radicali rispetto agli innumerevoli rappezzi eseguiti in precedenza; infine sta nascendo una nuova cultura nella piccola edilizia condominiale che impone la presenza di ditta specializzate che fatturano i lavori eseguiti con la relativa assunzione di responsabilità decennale che sta finalmente soppiantando quell’abitudine prevalentemente meridionale che affidava a ditte di fortuna i lavori di manutenzione.

Mariano Russo