Articolo tratto da Quattromura del 07/07/2001
Dall’entrata in vigore della legge 449/97 e successive, che ha introdotto le agevolazioni fiscali sulle spese relative alle ristrutturazioni edilizie, sono calcolati in circa 900.000 il numero delle richieste di sgravio inoltrate ai vari uffici delle imposte dirette ed indirette competenti per territorio.
Una mole di lavoro simile ha comportato una serie di conseguenze, alcune preventivate, altre no. In particolare, la prima conseguenza è stata quella di far emergere un settore, quello dell’edilizia, che da sempre è caratterizzato dal sommerso.
Questo principio rientra sicuramente nelle intenzioni del legislatore a differenza, invece, delle non preventivate maggiori incombenze a carico degli amministratori di condominio. Infatti, tutte le pratiche redatte per richiedere gli sgravi fiscali, le visite periodiche durante i lavori, l’emissione di bollette straordinarie, l’assunzione di responsabilità aggiuntive, costituiscono un’attività straordinaria che difficilmente è stata riconosciuta.
Non tutti gli amministratori, tra l’altro, hanno saputo richiedere nella giusta forma quanto a loro dovuto per l’opera straordinaria svolta. Infatti può essere richiamata una sentenza , la n° 9 del 6 febbraio 1998 della Pretura di Perugia, che ha riconosciuto ad un’amministratrice di un condominio di Foligno una percentuale pari al 2 % delle spese straordinarie da lei sostenute per conto del condominio.
Il principio della sentenza è il seguente: l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria occupa l’amministratore oltre misura con riguardo ad attività che per legge non gli competerebbero e con un impegno proiettato ben oltre la fase della sola rappresentanza sostanziale dei condomini. Pertanto, di fronte a lavori che esulano dall’ordinaria amministrazione è dovuto all’amministratore un compenso extra rispetto all’onorario annuale pattuito che è stabilito dall’assemblea dei condomini ai sensi dell’art. 1135 c.c. o, in mancanza, dal giudice, in base all’art. 1709 c.c.
In entrambi i casi il rapporto regolato si riferisce alle sole prestazioni ordinarie, demandando quindi ad altra disciplina quelle straordinarie. È bene precisare, però, che la percentuale stabilita non rappresenta un vincolo, non esistendo di fatto alcun tariffario professionale.
Al momento della delibera di un lavoro straordinario, sarebbe, quindi, buona norma invitare i condomini alla definizione di una percentuale a favore dell’amministratore per l’attività extra che lo stesso verrà chiamato a svolgere.
Mariano Russo